UPSUN Blog

Grafikelement: Grüne Rauten
26.10.2022

Dachverpachtung und Steuern – wie versteuert man Einnahmen aus der Dachvermietung?

Mann im Anzug mit erhobenem Zeigefinger

Wer sein Dach für den Bau einer Photovoltaikanlage verpachtet, profitiert von einer zuverlässigen Einnahmequelle. Eine Dachverpachtung bedeutet regelmäßige Mieteinnahmen und Solarstrom ganz ohne Eigenkapital. Aber was gilt es bei der Dachverpachtung hinsichtlich der Steuern zu beachten? Worüber müssen Sie Ihr Finanzamt informieren? Und was ist der steuerliche Unterschied zum Betrieb einer eigenen PV-Anlage? Hier erfahren Sie alles über die verschiedenen Steuern und Möglichkeiten.

Sind Solarstrom und Einnahmen aus Photovoltaik steuerfrei?

Grünen Strom befürwortet vermutlich jeder. Und auch große Dachflächen finden sich in Deutschland auf Gewerbeimmobilien, Lagerhallen, Vereinsstätten, Scheunen und Co zuhauf. Dennoch gibt es viele Unternehmer und Privatleute, die diese potenzielle wirtschaftliche Nutzfläche nicht ausschöpfen und sich gegen die Installation einer eigenen Photovoltaikanlage entscheiden. Die Gründe sind häufig die fehlenden finanziellen Mittel, die Zeit und das erforderliche Know-how, das mit dem Betrieb einer Solaranlage einhergeht. Vielen ein Dorn im Auge sind ebenfalls die mit Photovoltaik verbundenen steuerlichen Angelegenheiten. Denn Einkünfte aus Photovoltaikanlagen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Ausnahmen gibt es nur bei Kleinanlagen, die unter gewissen Voraussetzungen von der Einkommensteuer befreit werden können. Eine gute Alternative, Solarstrom zu fördern und dennoch kein wirtschaftliches Risiko einzugehen, ist die Dachverpachtung. In diesem Fall wird auf Ihr Gebäude eine schlüsselfertige Anlage gebaut, aber auf Sie kommen weder Kosten für die Anschaffung noch für die Instandhaltung zu. Auch der steuerliche Aufwand erweist sich bei einer Dachverpachtung als deutlich geringer.

Dachverpachtung für Photovoltaik – welche Möglichkeiten gibt es?

Ob Landwirte, Unternehmen, Gemeinden oder Vereine – wer über große Dachflächen verfügt, kann diese als lukrative Einnahmequelle nutzen und seine Dachfläche für den Bau einer Photovoltaikanlage verpachten. Ein vermietetes Solardach bedeutet für Sie viele Vorteile wie zuverlässige Pachteinnahmen, eine kostenlose Dachsanierung oder günstigen grünen Strom.

Rund um Dachvermietung und Photovoltaik können Sie zwischen verschiedenen Modellen wählen:

  • Dachvermietung gegen eine Pacht
  • Dachverpachtung gegen eine kostenlose Dachsanierung
  • Inbetriebnahme einer eigenen PV-Anlage

Alle Möglichkeiten müssen in steuerlicher Hinsicht unterschiedlich bewertet werden. Denn der Dachverpächter muss das versteuern, was er fürs Verpachten seiner Dachfläche bekommt bzw. was er als PV-Betreiber einnimmt.

Das Dach als Mietobjekt – welche Steuern muss ich zahlen?

Mit einer Dachverpachtung können Sie mit Ihrem Dach Geld verdienen – und das ohne viel Aufwand. Als Dachverpächter werden Sie zum Vermieter. Die Dachvermietung wird als umsatzsteuerfreie Grundstücksvermietung (§ 4 Nr. 12a UstG) eingestuft (ähnlich wie bei der Vermietung eines Grundstücks für einen Mobilfunkmast). Das Geld, das Sie mit der Vermietung einnehmen, muss versteuert werden. Dies erfolgt entweder über die Einkommensteuer oder (bei Körperschaften) über die Körperschaftssteuer.

In manchen Fällen ist auch die Option der Dachvermietung zur Umsatzsteuer möglich und sinnvoll. Je nach individuellem Sachverhalt sollte deshalb geprüft werden, ob eine Option zur Umsatzsteuer möglich ist, da dann gegebenenfalls gezahlte Vorsteuer erstattet werden können. Gerade bei ganz oder teilweise für gewerbliche Zwecke genutzte Gebäudeflächen kann dies der Fall sein.

Wie Sie die Einnahmen versteuern, hängt unter anderem davon ab, wie Sie die Pacht erhalten. Hier gibt es zwei gängige Varianten:

Einmalpacht für die gesamte Pachtdauer: Die Einmalzahlung wird bei Bilanzierung der Einkünfte über den gesamten Pachtzeitraum verteilt. Das bedeutet, sie wird „abgegrenzt“ und ist somit nicht unmittelbar im Jahr der Pachtzahlung in voller Höhe zu versteuern. Dies trifft jedoch nur zu, wenn die Dachverpachtung im Rahmen gewerblicher Einkünfte mit Bilanzierung erfolgt.

Bei einer regelmäßig anzutreffenden Einnahmen-Überschuss-Rechnung hingegen gilt das Prinzip der Zuflussbesteuerung. In diesem Fall wird im Jahr der Pachtzahlung der volle Betrag versteuert. Auf Antrag ist bei einer Einmalzahlung für mehr als 5 Jahre auch die Verteilung der Einnahmen auf den betroffenen Zeitraum möglich (§ 11 I S.3 EstG). Hier wir dann das gleiche Ergebnis erzielt wie eine jährliche Pachtzahlung. Je nach individueller Steuergestaltung kann eine sofortige Versteuerung der Einmalzahlung oder eine Verteilung auf die Laufzeit günstiger sein.

Jährliche Pachtzahlung über die gesamte Pachtdauer: Sie müssen die jährliche Zahlung bis zum Ende der Pachtzeit jährlich versteuern.

Grundsätzlich gilt: Als Unternehmer, Landwirt, Gewerbetreibender oder Vermieter müssen Sie Ihre betrieblichen Aktivitäten versteuern. Die Einnahmen durch die Dachverpachtung sind somit lediglich ein weiterer Baustein, den Sie beim Finanzamt angeben, bei Ihrem Umsatz und Gewinn verbuchen und in Ihrer Bilanzierung oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung einkalkulieren müssen. Der Aufwand hält sich folglich in Grenzen.

Bringt die Kombination von Dachverpachtung und Dachsanierung steuerliche Vorteile?

Statt einer Einmalpacht oder einer jährlichen Pachtzahlung können Sie sich alternativ auch für eine kostenfreie Dachsanierung entscheiden. Das ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Ihr Dach marode ist. Steuerlich verhält sich diese Variante jedoch etwas anders: Da die Dachsanierung als Gegenleistung für das Nutzungsrecht der Dachfläche erfolgt, spricht man von einem sogenannten tauschähnlichen Umsatz. Im Tausch gegen die Dachnutzung erhalten Sie von demjenigen, der das Dach pachtet und die Anlage betreibt, eine „Werklieferung“. Diese stellt er Ihnen mitsamt Umsatzsteuer in Rechnung. In gleicher Höhe stellen Sie dem Anlagenbetreiber die Verpachtung in Rechnung – allerdings ohne Umsatzsteuer. Haben Sie hingegen zur Umsatzsteuerpflicht optiert, müssen Sie als Gebäude- bzw. Dachbesitzer ebenfalls Ihre Verpachtung mit Umsatzsteuer ausweisen. Diese müssen Sie an das Finanzamt abführen, können jedoch in gleicher Höhe den Vorsteuerabzug für die Werklieferung geltend machen.

Umsatzsteuer, Vorsteuer, Gewerbesteuer und Co: Welche Steuern muss ich als Betreiber einer eigenen Photovoltaik-Anlage zahlen?

Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, Ihre Dachfläche selber für eine Photovoltaikanlage zu nutzen und eigenen Strom zu erzeugen. Wenn Sie als Betreiber einer Anlage tätig werden wollen, besprechen Sie diesen Schritt unbedingt mit Ihrem Steuerberater und melden Sie die Installation gleich bei Inbetriebnahme bei Ihrem zuständigen Finanzamt an. Wenn Sie den erzeugten Strom ganz oder teilweise ins öffentliche Stromnetz einspeisen, kassieren Sie die staatliche Einspeisevergütung. Es handelt sich folglich um einen Verkauf des eingespeisten Stroms gegen eine Vergütung und somit um eine unternehmerische bzw. gewerbliche Tätigkeit. Das bedeutet, dass Sie

  • einmal im Monat bzw. später einmal im Quartal eine Umsatzsteuervoranmeldung sowie einmal im Jahr eine Umsatzsteuererklärung beim Finanzamt einreichen müssen. Es besteht Umsatzsteuerpflicht. (Ggf. Option zur umsatzsteuerlichen Kleinunternehmerregelung möglich – siehe unten)
  • dem Finanzamt in Ihrer Einkommensteuererklärung den Gewinn oder Verlust durch die Solaranlage mitteilen müssen. Die Berechnung erfolgt über eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung zur Erfassung der Einkünfte und des Gewinns Ihrer unternehmerischen Tätigkeit.
  • mit der Anlage unter die Gewerbesteuerpflicht fallen. Das gilt allerdings nur für Anlagen ab einer Leistung von 10 Kilowatt und einem Gewinn in Höhe von mindestens 24.500 Euro. Trifft dies zu, melden Sie ein Gewerbe beim Finanzamt an und geben Sie jährlich eine Gewerbesteuererklärung ab.
Symbol: Gut zu wissen

Gut zu wissen

Die Umsatzsteuer von den Baukosten für die Photovoltaikanlage können Sie, wenn Sie bei Inbetriebnahme eine ganz oder teilweise Zuordnung Ihrer Anlage zum umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen treffen, ganz oder teilweise als Vorsteuer wieder erstattet bekommen. Hierdurch kann sich ein Liquiditätsvorteil ergeben, da Sie die Vorsteuern komplett erstattet bekommen, Einnahmen aber erst bei Zufluss versteuert werden müssen.   Auch für laufende Kosten ist ein Vorsteuerabzug möglich. Nach fünf Jahren können Sie ggf. zur Kleinutnernehmerregelung wechseln, ohne den Vorsteuerabzug zu verlieren.

Darüber hinaus können Sie die Baukosten als Betriebsausgaben über die gesamte Laufzeit der PV-Anlage abschreiben. Auch Investitionsabzugsbeträge bis drei Jahre vor Invesition und Sonderabschreibungen sind je nach Fall möglich (§7g EstG) um erhöhte Steuerlasten zu senken.

Wird der erzeugte Strom teilweise von Ihnen selber verbraucht, können Sie nur einen anteiligen Vorsteuerabzug (bei teilweiser Zuordnung zum Unternehmensvermögen) geltend machen. Im Gegenzug muss der privat verauchte Strom nicht versteuert werden. Bei kompletter Zuordnung zum Unternehmensvermögen erhalten Sie den vollständigen Vorsteuerabzug. Im Gegenzug müssen Sie Ihren jährlich privat verbrauchten Strom als fiktive Einnahme der Umsatzsteuer unterwerfen.

Die ganz oder teilweise Zuordnung zum Unternehmensvermögen muss innerhalb der gesetzlichen Abgabefristen der Jahresteuererklärungen erfolgen, ansonsten entfällt der Vorsteuerabzug. Deshalb immer bei Inbetriebnahme die Zuordnungsentscheidung an das Finanzamt melden.

Wann greift die Kleinunternehmerregelung und wann muss ich Umsatzsteuer für meine Photovoltaikanlage zahlen?

Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel und so muss auch nicht jeder, der eine Photovoltaikanlage betreibt, Umsatzsteuer abführen. Die Ausnahme für die Befreiung der Umsatzsteuer lautet: Kleinunternehmerregelung. Als Kleinunternehmer gilt, wer im vorherigen Geschäftsjahr maximal 22.000 Euro Umsatz erwirtschaftet und im laufenden Geschäftsjahr voraussichtlich einen Umsatz in Höhe von maximal 50.000 Euro erwartet. Waren Sie nicht das ganze Kalenderjahr Unternehmer, sind die obigen Beträge monatsgenau zu kürzen.

Sollten Sie neben der Photovoltaikanlage noch andere Unternehmen in Ihrem Besitz betreiben, so werden die Beträge aller in Ihrem Besitz befindlichen Unternehmen zusammengerechnet. Es kann dann zu einer Überschreitung der Grenzen und damit zur Nichtanwendung der Kleinunternehmerregelung kommen.  Hier müsste dann eine andere Lösung zusammen mit Ihrem Steuerberater gesucht werden.

Symbol: Gut zu wissen

Gut zu wissen

Als Kleinunternehmer dürfen Sie die für die Installation und den Betrieb gezahlte Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen.

Welche Auswirkungen hat die Vereinfachungsregelung für kleinere Photovoltaikanlagen bis zu 10 kW?

Noch einen Schritt weiter als die Kleinunternehmerregelung geht die Vereinfachungsregelung, die in der jetzigen Form im Oktober 2021 in Kraft getreten ist. Mit dieser Regelung haben Sie als Anlagenbetreiber einer Photovoltaikanlage ein Antragswahlrecht auf Liebhaberei. Für gewöhnlich kann dieses Wahlrecht aber nur von Privatpersonen genutzt werden, die die PV-Anlage auf ihrem Einfamilienhaus installieren. Denn die Anlage muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

  • Ihre PV-Anlage darf maximal eine Leistung von 10 Kilowatt haben.
  • Die Inbetriebnahme Ihrer Photovoltaikanlage erfolgte nach 2003.
  • Die installierte Anlage befindet sich auf einer Immobilie, die Sie selber bewohnen.
  • Der erzeugte Strom wird zumindest teilweise für den Eigenbedarf verbraucht.
  • Mögliche Mieteinnahmen, die durch die Immobilie erzielt werden, liegen bei einem Betrag von unter 520 Euro pro Jahr. Die Mieteinnahmen dürfen nur überschritten werden, wenn die Räume über einen eigenen Stromanschluss verfügen und nicht den erzeugten Solarstrom nutzen.

Werden diese Voraussetzungen erfüllt, müssen Sie keine Einkommensteuer zahlen und den Anlagenbetrieb beim Finanzamt nicht angeben. Die Regelungen zur Umsatzsteuer bleiben hiervon aber unberührt, so dass ggf. eine Umsatzversteuerung erfolgen muss.

Ist der Eigenverbrauch von Solarstrom aus Photovoltaik steuerfrei?

Nur wenn Sie den Solarstrom ausschließlich selber verbrauchen, nichts ins öffentliche Stromnetz einspeisen und somit auf die Einspeisevergütung als Einkünfte verzichten, sind Sie von diesen Steuerpflichten befreit. Dann stuft das Finanzamt Ihre Photovoltaikanlage als Privatangelegenheit ein, mit der Sie keine Gewinne erzielen. Sie müssen sie nicht in Ihrer Steuererklärung erwähnen. Jedoch ist bereits durch die Cloudspeicherung ein Umsatz mit Dritten vorhanden. Damit wäre die Photovoltaikanlage wieder steuerlich relevant. Bewohnen Sie die Immobilie, auf deren Dach sich die Solaranlage befindet, selber, können Sie die Handwerkerkosten in Höhe von 20 Prozent des Arbeitslohns als haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer abschreiben. Ein weiterer Vorteil: Wenn Sie den erzeugten Strom für den Betrieb Ihrer Verbraucher im Haushalt nutzen, machen Sie sich ein Stück weit vom öffentlichen Netzbetreiber unabhängig. Sinnvoll ist es, im Erstjahr im Rahmen der Einkommensteuer- und Umsaztsatzsteuererklärung auf die Anlage hinzuweisen. Hierduch wird ggü. dem Finanzamt Rechssicherheit über die steuerliche Behandlung erzielt, während ein komplettes Verschweigen negativ gewertet werden kann.

Symbol: Gut zu wissen

Stromsteuer

Für PV-Anlagen sind ab gewissen Anlagegrößen ggü. der Zollbehörde Freistellungsanträge zur Stromsteuer zu stellen bzw. ist bei größeren Anlagen eine Stromsteuerpflicht gegeben. Ebenso ergibt sich bei fehlenden Freistellungsanträgen eine Stromsteuerpflicht. Näheres hierzu finden Sie auf den Internetseiten der Zollverwaltung.

Fazit:
Rund um das Thema Steuern ist die Dachverpachtung die einfachste Möglichkeit

Es sind vor allem Unternehmen, landwirtschaftliche Betriebe, Gemeinden und Vereine, die über große Dachflächen verfügen. Diese Dächer bieten Platz für leistungsstarke Photovoltaikanlagen, für die in steuerlicher Hinsicht weder die Kleinunternehmerregelung noch die Vereinfachungsregelung greifen, sondern die der Regelbesteuerung unterliegen. Auch ein ausschließlicher Eigenverbrauch ganz ohne Gewinnerzielungsabsicht durch zusätzliche Einspeisung ist bei sehr großen Anlagen meistens nicht effizient. Die Anschaffung und der Betrieb einer eigenen installierten Photovoltaikanlage würden somit zu einer steuerlich anspruchsvollen Aufgabe. Deutlich einfacher gestaltet sich in Hinblick auf die Steuererklärung die Dachverpachtung – vor allem gegen eine einmalige oder jährliche Pachtzahlung. So wird Ihr Dach zu einer lukrativen Einnahmequelle und es sind bezüglich der Steuern keine großen Berechnungen und Besonderheiten zu beachten.

 

Mit diesem Artikel möchten wir Ihnen eine erste Orientierung zu Steuer und Photovoltaik bieten. Bitte wenden Sie sich beim Kauf bzw. Betrieb einer Solaranlage im Vorfeld an einen Steuerberater. Für die Richtigkeit der Angaben und mögliche zukünftige Änderungen übernehmen wir keine Gewähr. Wir bedanken uns für die freundliche Unterstützung durch Zahlenwerk Steuerberatungsgesellschaft mbH & Co. KG, Bayreuth bei der Erstellung dieses Artikels.

 

Die Angaben auf dieser Seite dienen lediglich der allgemeinen Information und sind nicht als Rechts-, Steuer- oder sonstige Fachberatung zu sehen. Für Entscheidungen, die der Verwender auf Grund der vorgenannten Informationen trifft, übernehmen wir keine Verantwortung. Wir weisen darauf hin, dass der vorliegende Inhalt weder eine individuelle rechtliche, buchführungstechnische, steuerliche noch eine sonstige fachliche Auskunft oder Empfehlung darstellt und nicht geeignet ist, eine individuelle Beratung durch fachkundige Personen unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles zu ersetzen. Diese Website enthält Verweise auf Websites, die von Dritten unterhalten werden. Wir haben keinerlei Kontrolle oder Einfluss über die hinter den Links liegenden Inhalte der Websites Dritter. Verweise und Links auf Websites Dritter bedeuten nicht, dass wir uns die hinter dem Verweis oder Link liegenden Inhalte zu eigen machen. Für rechtswidrige, fehlerhafte oder unvollständige Inhalte und für Schäden, die aufgrund der Nutzung von einem hinter dem Link liegenden Inhalt verursacht worden sind, haften wir daher nicht.

Sie möchten Ihr Dach verpachten?

Nehmen Sie Kontakt mit uns auf und profitieren Sie vielleicht schon bald von der Dachverpachtung.

Grafikelement: Grüne Rauten
Vorheriger Beitrag Nächster Beitrag
Hinweis zur Verwendung von Cookies

Auf unserer Webseite kommen verschiedene Cookies zum Einsatz. Sie können unsere Webseite grundsätzlich auch ohne das Setzen von Cookies besuchen. Hiervon ausgenommen sind die technisch notwendigen Cookies. Sie können die aktuellen Einstellungen jederzeit einsehen und ändern. Weitere Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

Durch klicken auf "Cookies akzeptieren" erklären Sie sich einverstanden, dass wir Cookies setzen.

Hier können Sie auswählen welche Arten von Cookies sie akzeptieren

Durch klicken auf "Einstellungen speichern" erklären Sie sich einverstanden, dass wir die von Ihnen gewählten Cookies setzen.

Ihre Cookie-Einstellungen wurden gespeichert